经开区大剧院板块，土地市场自2019-2021年，连续三年无宅地出让；新房市场长期处于断供状态。

6月29日，无锡三批次土拍即将开始，据媒体报道，截至6月26日，6幅宅地累计8次报名，其中位于经开区五湖大道与梁东路交叉口东北侧地块共有3家房企报名。

(资料图片)

该地块质素如何？一起来看看。

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地块具体解析

地块位置：经开区五湖大道与梁东路交叉口东北侧

出让面积：40048.7㎡

土地用途：居住用地

容积率：1.0-1.8

起拍楼面价：18500元/㎡

上限楼面价：21000元/㎡

起拍总价：13.34亿元

建筑限高：住宅建筑高度≥4层，且≤17层，其他建筑高度≤15m，满足机场净空要求

地块位于经开区大剧院板块。

交通出行方面：地块周边有五湖大道、贡湖大道、金石路、高浪路、蠡湖大道等多条主干道，多维立体的交通路网，轻松联通其他板块；此外，地块距离地铁4号线大剧院站距离约400米左右，且规划中的地铁6号线金石路站就在地块旁边。

周边配套方面：地块位于经开区，是无锡各项高端配套集聚区，地块距离万象城商圈约400米左右，周边3公里内无锡大剧院、海岸城、方圆荟等优质配套环伺，生活便利。

教育资源方面：地块南面是东绛实验学校（小学部）及东绛中学，周边还有太湖高级中学、金桥双语实验学校等。

医疗资源方面：地块周边3公里内有无锡中医医院、无锡第二中医医院。

此外，地块周边自然资源较为丰富，周边有金城湾公园、蠡湖国家湿地公园、金匮公园等。

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地块开发价值

1. 土地市场

经开区作为无锡经济、政治、文化、金融中心，区域内高端配套云集，随着商业、教育、医疗、交通等配套不断发展完善，各大品牌房企竞相入驻，区域内土地价值不断攀升。

纵观近五年来经开区土地市场，地价稳步攀升；受供应结构影响，经开区土地成交量逐年下降，土地资源愈发珍贵，土地价值日益凸显。

据克而瑞数据统计显示，近五年大剧院板块累计成交3幅宅地，成交总建24.49万方，其中2019-2021年三年大剧院板块土地市场处于断供状态。

2022年8月成交2幅宅地，均被新都收入囊中；

2023年成交一幅宅地，被建发房产竞得。

板块内土地市场的供应短缺，也从另一方面体现土地资源的珍贵。

2. 新房市场

纵观大剧院板块新房市场，由于土地市场长期处于空白状态，自2021年起新房市场就处于断供状态，板块长期以去库存为主，没有新项目入市。

据克而瑞数据统计显示，2023年大剧院板块商品住宅库存量仅为0.29万㎡，去化周期约5.2个月，亟需补仓。

3. 二手房市场

据贝壳数据显示，周边二手房太湖国际社区二街区——香缇美郡5月挂牌均价为28542元/㎡，最近成交的一套房源面积为80.3㎡，成交均价为29116元/㎡；

周边二手房保利香槟国际5月挂牌均价为26538元/㎡，最近成交的一套房源面积为93.75㎡，成交均价为25974元/㎡。

整体而言，大剧院板块土地资源短缺，新房市场长期断供状态，周边二手房房龄较老，板块内高端改善需求旺盛，市场库存不足，亟需补仓。

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地块建设要求

1. 土地出让金

第一期：50%，自签订出让合同之日起一个月内支付；

第二期：50%，自签订出让合同之日起四个月内支付。

2. 建设期限

自交地之日起 12 个月内开工，自开工之日起36 个月内竣工。

3. 建筑限高

住宅建筑高度≥4层，且≤17层，其他建筑高度≤15米。

4. 其他要求

地块可设置不多于500户住宅；

城市主干道沿线15-17层住宅建筑面宽不大于60米，11-14层住宅建筑面宽宜不大于70米。

住宅建筑外墙主体应使用一体板、石材或同等品质材料，若阳台采用玻璃栏板，主体应使用双层玻璃材质。

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总结

整体而言，地块周边配套齐全，自然资源优质，交通便捷，周边人居氛围浓厚，地块处于无锡价值高地经开区，区域内高端改善需求旺盛，且周边竞品较少。该地块后期预计将打造洋房、小高层产品，待地块入市，或将填补板块内改善产品空白。

目前，已有3家房企报名竞拍，届时地块又将花落谁家？让我们拭目以待！

注：本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考。